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Bild: privat (IH)

Inge Hannemann

Analyse zum Wohnungsmarktbericht Niedersachsen vom 8. Juli 2019 – Landkreis Lüneburg und Stadt Lüneburg

Am 8. Juli wurde die "Wohnungsmarktbeobachtung 2019 Niedersachsen" öffentlich vorgestellt. Unsere Genossin Inge Hannemann hat sich diesem angenommen. ​​​​​​​„Die größte Herausforderung in Niedersachsen bleibt für die nächsten Jahre die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“, so Niedersachsens Bauminister Olaf Lies bei der Vorstellung des aktuellen Wohnungsmarktberichtes 2019.

Der Wohnungsmarktbericht wird alle zwei Jahre im Auftrag des Bauministeriums von der NBank, der Förderbank des Landes, erstellt.Er dient als Entscheidungsgrundlage für Bauvorhaben in der Politik und Immobilienwirtschaft. Weiterhin gibt er einen Überblick über den Wohnungsmarkt und dessen Entwicklung bis 2040. Ermittelt werden der Wohnungsbestand, deren Versorgung, das Baugeschehen, die Miet- und Kaufpreisentwicklung sowie die Bevölkerungsentwicklung. 

90 Seiten angespannter Wohnungsmarkt

Der über 90-seitige Bericht ist eindeutig. Der Wohnungsmarkt in Niedersachsen ist angespannt. Dies gilt vor allem für größere Städte, Universitätsstädte und den wirtschaftlichen Regionen, aber inzwischen auch für die ländlichen Räume. Die Mietpreissteigerungen und der fehlende Bedarf an bezahlbaren Wohnraum in den größeren Städten verursachen eine Landflucht. Gleichzeitig sinkt der Bestand an Sozialwohnungen. Olaf Lies weiter: „Deshalb sei es gut, dass das vom Land und dem Bündnis für bezahlbares Wohnen angeschobene Förderprogramm für den sozialen Wohnungsbau jetzt in Kraft trete. Das Land investiert zusätzlich 400 Millionen Euro für die soziale Wohnraumförderung. Mit den Finanzhilfen des Bundes werden bis 2023 insgesamt 1,7 Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau bereitgestellt. Mit unserem neuen Förderprogramm schaffen wir verstärkt Anreize, in sozial geförderte Mietwohnungen zu investieren. Damit erhält der soziale Wohnungsbau den stärksten Anschub seit über 15 Jahren. Besonders Ältere, Alleinerziehende, junge Menschen in Ausbildung und Familien werden von diesem Förderprogramm des Landes profitieren“.

Ein weiterer Punkt des Berichtes ist der demografische Wandel, der dazu führen muss, dass mehr altersgerechte Wohnungen geschaffen werden. Die Zahl der Senioren werde praktisch in allen Städten und Gemeinden zunehmen. Aufgrund der wachsenden Anzahl kleiner Haushalte müssen entsprechend kleinere Wohnungen auf den Markt kommen. Dieses beinhaltet auch den Aus-, Um- und Neubau von barrierefreien Wohnungen. Der dritte Punkt, bezieht sich auf den Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs und flächendeckendes schnelles Internet. Die Kommunen stehen vor der Herausforderung entsprechende Konzepte zu erstellen. 

Der Trend die Ballungsgebiete zu verlassen steigt zusehends. Auch, wenn Lies zugibt, dass die steigenden Mieten und Eigentumspreise dafür verantwortlich sind, vermeidet er den Begriff „Landflucht“. Laut Bericht ist nur jede 18. Wohnung in Niedersachsen eine Sozialwohnung. Knapp 82.500 geförderter Wohnungen waren 2017 in Niedersachsen registriert. Davon befinden sich zwei Drittel in der Region (50.000 - davon 22.000 in Hannover Stadt). Die vorhandene Zahl der geförderten Wohnungen gibt jedoch nicht die absolute Zahl her. Zu berücksichtigen ist das Auslaufen der Bindungen. Aktuell hat Niedersachsen ein Minus von knapp 3.300 Wohnungen, trotz 1.200 neu geförderter Wohnungen in 2017. Innerhalb der vergangenen fünf Jahre ist ein Rückgang um 14.700 Bindungen zu verzeichnen. Künftig schmilzt der Bestand weiter ab. „Von 2018 bis 2020 werden voraussichtlich weitere 27.600 Sozialwohnungen aus der Bindung fallen“, laut Bericht. Geförderte Mietwohnungen unterliegen einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Sie sind für Haushalte vorgesehen, die über ein Jahreseinkommen unterhalb festgelegter Einkommensgrenzen verfügen. 

Neubau-Sozialwohnungen ohne Sozialleistungsbezieher*innen

Wie eine Anfrage Ende August 2018 durch die Stadtratsfraktion von David Amri aufzeigt, ist auch Lüneburg vom Auslaufen der Bindungen betroffen. So sind im Mittelfeld (LüWoBau) 21 Wohnungen ohne Mietpreisbindung in 2017 und 2018 ausgelaufen. Insgesamt sind in den letzten 5 Jahren 81 Wohnungen aus der Bindung herausgefallen. In den Jahren 2015 bis August 2018 wurden insgesamt 179 Neubau-Wohnungen gefördert. Geplant sind 277 Neubauwohnungen in den Jahren 2019 bis 2022 ff. Hierbei ist die größte Zahl für die Jahre 2022 folgende mit 110 Wohnungen angegeben. Für 2021 sind 153 Wohnungen für den 2. Förderweg beantragt, die auch für Haushalte mit einem mittleren Einkommen berücksichtigen. Die Anfangsmiete beginnt hier ab 8 Euro / qm. Die LüWoBau gibt an, dass hauptsächlich über den 2. Förderweg gebaut werde. Dieser unterscheidet sich insbesondere in der Anfangsmiete und der Deckelung des Quadratmeterpreises. Beim ersten Förderweg beginnt diese bei 6 Euro / qm und darf eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten. Wohnberechtigt sind Haushalte mit einem durchschnittlichen Bruttojahreseinkommen von max. 12 Tausend Euro (Ein-Personen-Haushalt) oder 18 Tausend Euro bei zwei Personen. Die Anfrage ergab, dass gerade Sozialleistungsberechtigte (Hartz IV und Grundsicherung) kaum einen Nutzen von sog. Sozialwohnungen haben, da der Preis von 8 Euro / qm über der Grenze der bewilligten Mietkosten durch die Sozialleistungsträger abgelehnt wird. Der Wohnungsmarktbericht bestätigt die laue Anzahl von fertiggestellten Sozialwohnungen im Vergleich zu Wohnungen allgemein. Rund 2.100 Wohnungen im Landkreis Lüneburg stehen gerade mal 189 geförderten Wohnungen in den Jahren 2016 und 2017 gegenüber. Für die Stadt Lüneburg beträgt das Verhältnis 1.085: 182. 

Oftmals bleibt dieser Personengruppe kein anderer Ausweg als auf das Land zu ziehen, um dort eine bezahlbare Wohnung zu finden. Dieses führt allerdings zu erhöhten Mobilitätskosten und dem Erkennen, dass der öffentliche Nahverkehr mehr als mangelhaft ist. Eine soziale Teilhabe, das Wahrnehmen von Arztbesuchen oder sonstige Besorgungen in der Stadt Lüneburg werden somit signifikant eingeschränkt. Selbiges gilt für Berufsgruppen, die im Niedriglohnsektor beschäftigt sind – dazu zählen auch Schichtdienste, etwa in der Produktion oder im Gesundheits- und Pflegebereich. Lüneburg ist eine wachsende Stadt. Der Landkreis Lüneburg verzeichnet in absoluter Zahl einen Bevölkerungszuwachs von 1.325 Personen zwischen Ende 2016 und 2017. Die Stadt Lüneburg hatte im selben Zeitraum einen Zuwachs von knapp 700 Personen. Die größte Gruppe stellen dabei die 45-59-Jährigen dar. Allerdings weist die Studie darauf hin, dass bis 2040 die Gruppe der Senioren ab 60 Jahre stetig wachsen wird. Gleichzeitig steigen damit die 1- und 2- Personen Haushalte. 

Bezahlbare Miete statt fetter Rendite!

Der Wohnungsmarktbericht zeigt zwar deutlich auf, wo, wie, wann und warum gebaut wird oder sich entwickelt. Allerdings lässt er, ebenso wie Berichte und Aussagen darüber, aus, dass eine bezahlbare Miete statt Rendite und Spekulationsobjekte ein zwingendes Muss ist, um überhaupt das Grundrecht auf Wohnen zu gewährleisten. Selbst die Erkenntnis, dass der Sozialwohnungsbau in absoluten Zahlen zu gering ist, führt nicht dazu, dass Kommunen oder Städte verpflichtet werden müssen, dem entgegenzuwirken. Selbstverständlich ist ein solcher Bericht immer zur Objektivität verpflichtet und verweist selbst darauf, dass Kommunen autonom entscheiden. Es reicht aber eben nicht aus, dass ein Bauminister darauf verweist, dass die ländlichen Regionen ein schnelleres Internet oder mehr ÖPNV benötigen. Die Landflucht aus nicht mehr bezahlbaren Städten wird auf diesem Weg komplett ignoriert. Als DIE LINKE. müssen wir bei den Forderungen einer wirklichen Mietpreisbremse, eines Mietendeckels und Immobilienkonzerne in öffentliche Hand bleiben. Die Fokussierung auf Neubau-Sozialwohnungen über den zweiten Förderweg (Anfangsmiete ab 8 Euro /qm) ist fatal, wenn wir Menschen im Sozialleistungsbezug oder im Niedriglohnsektor mit einbinden wollen. Erstens werden diese Wohnungen nicht über die Sozialleistungsträger übernommen, und zweitens werden auch hier Mieter*innen abgezockt, wenn sie rund die Hälfte ihres kargen Einkommens für die Miete aufbringen müssen. Aus diesem Grund muss es weiterhin heißen: 

Bezahlbare Miete statt fetter Rendite!